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Home staging: cos’è, quanto e come aiuta a vendere al meglio una casa

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C’è un principio fondamentale che spesso nel mondo immobiliare viene ignorato: la casa nel momento in cui viene messa in vendita diventa un prodotto e come tale necessita di mirate strategie di marketing. Molte ricerche hanno dimostrato che il 95% dei nostri comportamenti d’acquisto sono dovuti alle emozioni che proviamo nella prima fase di scelta e solo il restante 5% è lasciato ai parametri razionali e analitici. Le emozioni quindi giocano un ruolo centrale nel processo decisionale. Dentro al contenitore di marketing emozionale rientra anche la tecnica dell’home staging. Questa tecnica consiste nel preparare un immobile prima di essere presentato sul mercato, in modo da velocizzarne la vendita o l’affitto al miglior prezzo. Dopo un attento studio del contesto, dei punti di forza e di debolezza dell’immobile, l’home stager professionista delinea il profilo dei possibili acquirenti per poi procedere a valorizzare l’ambiente in modo adeguato con un allestimento temporaneo composto da arredi, luci, tessuti, complementi e colori in grado di creare una atmosfera armoniosa e accogliente capace di far sentire il visitatore “a casa”. L’home staging, aiuta a visualizzare in modo concreto gli spazi, a capire la praticità degli ambienti e a percepirne le potenzialità. Una casa vuota difficilmente riuscirà a trasmettere emozioni mentre una casa abitata, piena di effetti personali degli attuali proprietari, farà sentire i visitatori ospiti che difficilmente riusciranno a immaginarsi di vivere in quella casa. Una parte fondamentale dell’home staging riguarda il servizio fotografico professionale. Le immagini emozionali saranno fondamentali per far emergere l’immobile fra le tante proposte presenti sui portali immobiliari e attrarre l’attenzione dei potenziali acquirenti. L’home staging non è da considerarsi un costo ma un investimento capace di dare importanti risultati in termini di profitto: l’intervento di home staging infatti, non solo riduce i tempi di vendita e i relativi costi di mantenimento ma, aumentando il valore percepito dell’immobile, limita i margini di trattativa. Le statistiche ci mostrano infatti che le case allestite vengono vendute in un terzo del tempo senza riduzione del prezzo. Oltre alle case in vendita e in affitto questa tecnica può essere applicata anche agli spazi commerciali e al settore degli affitti brevi. Sempre più persone preferiscono scegliere strutture extralberghiere per le loro vacanze. È un mercato che corre veloce sul web attraverso applicazioni quali e AirB&B, Booking.com o similari. Sono portali con un enorme traffico e una grande offerta di alloggi. Tra milioni di annunci il viaggiatore impiega in media solo 7 secondi per scegliere l’alloggio attraverso le immagini che saranno fondamentali per far percepire atmosfere accoglienti e positive.

 

Casa vacanza e affitti brevi: normativa e marketing

Torino / Organizzato da Confabitare, il corso ha trattato aspetti giuridici e amministrativi

Si è tenuto presso l’Hotel Holiday Inn di Torino il corso di formazione “Case Vacanza e Affitti Brevi. Normativa e Marketing”, organizzato da Confabitare Torino in collaborazione con Cobweb Housing – Property Management Solution. Vi è stata una massiccia partecipazione di associati e professionisti che hanno seguito con grande interesse gli interventi delle relatrici Valentina Cipriani e Monica Puglisi. Il corso ha trattato in modo approfondito gli aspetti giuridici e amministrativi di locazioni turistiche, case vacanza, B&B e affittacamere, toccando la normativa regionale e fornendo indicazioni dettagliate sulle pratiche e la modulistica da utilizzare. Nella seconda parte del corso, le relatrici hanno esposto gli aspetti gestionali delle locazioni brevi, offrendo un’esperienza decennale nella materia. Il corso ha fornito una panoramica completa sulle tecniche di marketing e comunicazione per case vacanza, sui portali più utilizzati con i relativi vantaggi e svantaggi, su come fare home staging e accoglienza e sulle problematiche più frequenti. Confabitare Torino, attraverso la consulenza di Cobweb Housing, fornirà ai propri associati tutto il supporto burocratico e tecnico per incrementare la rendita del proprio patrimonio. I partecipanti al corso sono stati altamente soddisfatti dall’alto livello delle informazioni fornite, che saranno sicuramente utili per sviluppare ulteriormente il proprio business di locazioni brevi. Confabitare Torino è lieta di aver contribuito alla formazione dei propri associati e rimane a disposizione per ulteriori informazioni e assistenza.

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Da Confabitare arriva la proposta per contrastare le occupazioni abusive delle abitazioni private

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Al fine di armonizzare i metodi di raccolta, trattamento e diffusione dei dati relativi alle locazioni brevi e turistiche, l’Unione Europea ha di recente proposto un nuovo Regolamento che, nelle sue intenzioni, dovrà modificare quello del 2018 (Reg.UE 2018/1724). Lo scopo è senz’altro quello di dotarsi di regole comuni e far sì che non vi siano difformità da Paese a Paese che, a seconda dei casi, possono comportare aggravi di adempimenti burocratici, ma anche spazi per l’evasione fiscale. Con il nuovo Regolamento, quindi, la UE intende uniformare le modalità di registrazione dei locatori e delle loro unità immobiliari destinate al mercato degli affitti brevi e turistici, il tutto mediante un sistema di registrazione nazionale che consenta di ottenere uno specifico numero unico di registrazione. Da li in poi toccherà (o dovrebbe) alle piattaforme online condividere con le pubbliche autorità i dati concernenti i pernottamenti e i dati dei conduttori – di base almeno una volta al mese – il tutto in modalità automatica e con assegnazione di un ulteriore numero (di registrazione) per ogni posizione. Come in tutte le proposte di riforma, però, anche in questo caso c’è chi «alza barricate» – a prescindere che ciò abbia un senso o un’utilità –e chi, invece, invoca maggiori previsioni di adempimenti da adottare (in questo caso maggiori restrizioni, che sarebbero una pura follia e dopo vedremo perché). Fra le molte osservazioni – spesso anche decisamente fuori luogo e sopra le righe -di un certo interesse appare la posizione assunta da uno dei più famosi portali, Airbnb, che ha chiesto che la Commissione UE adotti meccanismi che portino ad una maggiore integrazione, con lo scopo di arrivare alla creazione di un unico punto di accesso a livello comunitario, così da agevolare e semplificare la raccolta e la condivisione dei dati. E la cosa appare assolutamente logica ed utile. A questo punto, per meglio inquadrare il contesto in cui si inseriscono, sia a livello comunitario come nazionale, questi contratti, appare utile qualche considerazione di «politica generale» sul settore delle locazioni brevi e turistiche.

L’ambito di intervento della proposta di Regolamento  UE                                                                             

 L’affitto a breve termine di alloggi per far fronte a necessità sia turistiche che, sempre più dopo il Covid, per lavoro, sono state individuate – dalla UE – come un comparto ormai preponderante ed irrinunciabile del settore, al punto da arrivare a rappresentare, secondo stime europee, almeno un quarto del totale di alloggi offerti per finalità turistiche o comunque, brevi. Un vero e proprio boom al quale hanno contribuito, in modo forse determinante, i portali e le piattaforme online, al punto da indentificare in molti casi questo tipo di locazioni con il nome di uno dei più famosi, forse il più famoso portale.
Tutto ciò ha portato – in molti Paesi, Italia inclusa – ad un proliferare di norme e regolamenti, sia a livello nazionale che locale, con lo scopo da un lato di garantire una certa trasparenza sugli immobili affittati per
mezzo delle piattaforme, dall’altro al fine di combattere l’evasione fiscale, purtroppo arrivata, in questo settore, a livelli a volte inimmaginabili. E’ innegabile, però, che l’aumento di norme e di adempimenti burocratici comportano quasi sempre un aggravio sia a carico delle stesse piattaforme che dei proprietari privati che ad esse si rivolgono per accedere al mercato degli affitti brevi. E se ciò vale per i portali nazionali, figuriamoci per quelli che operano a livello mondiale. Va detto, però, ad onestà di un dibattito serio e scevro
da propaganda politica, che anche per le pubbliche autorità le cose non sono semplici. Infatti, sono sempre più quelle che incontrano grandi difficoltà nell’ottenere sia i dati in quanto tali, sia avere la garanzia che questi siano affidabili e corretti, perché diversamente si creerebbero diversi disservizi e difficoltà anche previsionali in ordine ad un comparto che richiede, a vario titolo, non pochi «servizi pubblici e privati» collaterali. Va detto, ad onor del vero e come correttamente ha rilevato il nostro Ministero del Turismo, che anche le difficoltà in capo alle pubbliche autorità di molti Paesi non sono poche, sia a causa di sistemi di registrazione adottati che non sempre sono efficienti (quando non divergono l’uno dall’altro anche in modo rilevante), che di un complessivo quadro normativo che in molti casi è carente se non del tutto assente. Tutto ciò da un lato complica «la vita» delle piattaforme e dei proprietari, dall’altro aumenta la scarsa trasparenza sulle reali transazioni nel comparto. E si sa, dalla scarsa trasparenza all’evasione fiscale (e, magari, al riciclaggio) il passo può essere molto breve.

Il «caso Portogallo»
Il Portogallo sta vivendo (ma ad essere sinceri non solo lui) un periodo di difficoltà sul piano del reperimento di alloggi per scopi residenziali diciamo «tradizionali». Una carenza che sta spingendo il Governo ad affittare sul mercato privato un certo numero di alloggi – per almeno un quinquennio – da mettere poi sul mercato ad uso delle famiglie (e non necessariamente tutte appartenenti a fasce di disagio).
Sono forse finite le case in affitto in Portogallo? No.
E infatti, se si guarda, ad esempio, a Lisbona, si scopre che le case sfitte decisamente non mancano, sono i canoni «accessibili», invece, ad essere quasi del tutto scomparsi. Infatti, a fronte di un Paese che vede aumentare sempre più il numero di persone e famiglie che faticano ad arrivare a fine mese (o che, semplicemente, devono essere attente alle
proprie spese), si assiste ad una vera e propria «bolla» degli affitti. Tutto ciò – secondo il Governo Costa – a causa dell’eccessivo numero di alloggi immessi sul mercato degli affitti brevi che, avendo una redditività
complessiva maggiore, stanno comportando una forte riduzione del numero di alloggi liberi da destinare ad affitti tradizionali. E si sa, quando l’offerta cala, i prezzi salgono e se, come nella capitale, si assiste ad un aumento complessivo intorno al 35-37% del prezzo degli affitti (situazione aggravata dall’incremento del tasso di inflazione che, in Portogallo, ha raggiunto e superato l’8%), diventa chiaro che si tratta di un problema sociale che, se non gestito correttamente, potrebbe anche sfociare in un problema di ordine pubblico.

La soluzione pensata non sarà magari la migliore, ma il Governo portoghese ritiene (a torto o a ragione)
che da un lato vadano limitate le licenze per alloggi ad uso turistico nelle città (mentre non dovrebbero esserci problemi nelle aree rurali meno popolate), dall’altro vada posto un limite al c.d. «baratto della Golden Visa», cioè della norma che prevede il rilascio del passaporto (che è europeo non dimentichiamolo) a cittadini extracomunitari in cambio di investimenti nel settore immobiliare. Una norma – per molti – di dubbia legittimità sul piano dei rapporti comunitari, che appare complessa da adottare, ma che il Governo è seriamente intenzionato ad applicare (anche, nel caso, contro le decisioni della UE). Forse non sarà né la migliore né l’unica delle soluzioni, ma da li probabilmente vogliono partire a fare qualcosa di
concreto.

Il «caso Italia»
Il nostro Paese si trova in una strana situazione, perché da un lato il nostro sistema di raccolta e diffusione
dei dati appare essere decisamente in linea con la nuova proposta UE, dall’altro abbiamo un quadro normativo quanto mai disomogeneo, carente e confuso. A parte un «passaggio fugace» nella legge 431/98 e nel successivo DM 1/2017 che ha recepito l’Accordo nazionale sindacale del 25 ottobre 2016 (da cui hanno poi tratto spunto gli Accordi sindacali in sede locale), in Italia non esiste una vera e propria norma di legge (dal punto di vista civilistico) sulle locazioni brevi.
L’unica vera norma – peraltro avente finalità esclusivamente fiscale – è quella introdotta dal Decreto legge 24/04/2017 numero 50 (convertito nella legge 21/06/2017 n. 96) che ha introdotto, appunto, una specifica disciplina fiscale da applicare ai canoni di questo tipo di contratto e che ha previsto altresì specifici compiti di
comunicazione dei dati (oltre ad introdurre la figura del sostituto d’imposta in capo agli intermediari per la raccolta delle relative imposte). L’articolo 4 del Decreto considera locazioni brevi i contratti di locazione di immobili ad uso abitativo di durata non superiore a 30 giorni, ivi inclusi quelli che prevedono la
prestazione dei servizi di fornitura di biancheria e di pulizia dei locali, stipulati da persone fisiche, al di fuori dell’esercizio di attività d’impresa, direttamente o tramite soggetti che esercitano attività di intermediazione immobiliare, ovvero soggetti che gestiscono portali telematici, mettendo in contatto persone in cerca di un immobile con persone che dispongono di unità immobiliari da locare. Quindi una norma a valenza prettamente fiscale che colma – come purtroppo spesso accade – un vuoto legislativo. Se a ciò si aggiunge il caos dei vari Regolamenti amministrativi regionali e locali, ecco che si comprende come mai il sistema sfugge a molti controlli e favorisce, in molti casi, l’evasione fiscale (non solo in Italia peraltro).

La proposta di Confabitare
Durante l’audizione avanti la Quarta Commissione del Senato dello scorso 9 marzo 2023, presieduta dal Senatore Giulio Terzi di Sant’Agata, abbiamo svolto una serie di considerazioni e proposte che, questo è il
nostro auspicio, dovrebbero essere poste a base sia di ogni discussione comunitaria, che di una revisione del nostro sistema legislativo. Ecco, in sintesi, le nostre ipotesi:
• Qualsiasi normativa – nazionale o comunitaria che sia – deve essere sempre rivolta ad aiutare i proprietari corretti e rispettosi delle norme di legge, senza aggravarli di oneri fiscali e burocratici che potrebbero
compromettere o, comunque, limitare un comparto fondamentale per l’economia del nostro Paese;
• Nel valutare il nuovo Regolamento si abbia sempre come «punto di riferimento» lo Statuto del Contribuente e la tutela dei dati personali nel pieno e rigoroso rispetto delle norme previste dal GDPR;
• Si chiede la convocazione di un «Tavolo nazionale di concertazione» delle Associazioni maggiormente rappresentative a livello nazionale della proprietà e dell’inquilionato, al fine di valutare la possibilità di adottare comuni linee guida di riforma del settore;
• Si ritiene opportuno prevedere al più presto la revisione dell’Accordo nazionale intersindacale del 25 ottobre 2016, allargato al comparto turismo, al fine di provare ad uniformare – dal punto di vista civilistico – la disciplina delle locazioni brevi e turistiche all’interno della normati-
va civilistica. Confabitare ha dato la propria disponibilità a collaborare a tutti i livelli istituzionali per poter giungere ad un sistema uniforme di quello che è uno dei più importanti (se non, forse, il più importante) settore economico del nostro Paese. Disponibilità tutt’altro che formale dato che da subito ci siamo attivati per predisporre un documento programmatico da sottoporre a tutti gli interlocutori interessati la tema. Sarà la politica nostrana all’altezza della sfida e delle aspettative del settore?

 

Si ringrazia:

Avv. Luca Capodiferro
Presidente Centro Studi
Nazionale di Confabitare

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NON IN TENDA : La soluzione di Confabitare al problema del caro affitti per gli studenti

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La questione degli alloggi universitari a prezzi accessibili è da tempo una priorità per
Confabitare, l’associazione dei proprietari immobiliari.

Confabitare, infatti, ha depositato nei comuni accordi territoriali con associazioni di proprietari e inquilini per garantire affitti calmierati agli studenti universitari e ha avanzato diverse proposte alla politica,
tra cui la riconversione di aree dismesse in alloggi e la richiesta di un nuovo Piano Casa
Nazionale che affronti il mondo dell’abitare in modo efficiente.


“Il problema degli studenti universitari richiede una soluzione immediata e concreta da
parte delle istituzioni”, afferma il presidente nazionale di Confabitare, Alberto Zanni.


“Persino il Papa, durante gli Stati Generali sulla Natalità, ha evidenziato la precarietà che
le giovani generazioni stanno vivendo nell’attuale contesto, includendo tra le molte
difficoltà gli elevati costi degli affitti.”


Questo è un momento difficile per i Sindaci delle città universitarie, che si trovano a
dover risolvere la carenza di alloggi per gli studenti universitari senza avere i mezzi
necessari per far fronte a questa emergenza abitativa.


“È facile per i Sindaci riversare il problema sui proprietari immobiliari, ma sono a
conoscenza degli accordi territoriali depositati dalle associazioni dei proprietari e degli
inquilini che prevedono affitti calmierati per gli studenti universitari?

Perché nessuno controlla se questi accordi vengono rispettati?

Dov’erano quando il governo Conte ha bloccato in maniera indiscriminata gli sfratti e Confabitare metteva in guardia del fatto che così si sarebbe tutelato chi da anni non pagava e non aveva nulla a che vedere con
Covid?

Finita l’emergenza, le famiglie, così come le attività che si sono trovate in grave
difficoltà nel pagare gli affitti non hanno più avuto alcuna tutela.

Dove erano e dove sono i Sindaci, oggi molto attivi a favore degli studenti, quando gli stessi studenti durante il covid
tornavano a casa e per mesi e mesi, qualcuno anche per un anno, non hanno più pagato
l’affitto e i proprietari non sono stati risarciti da nessuno?” chiede Zanni.


In attesa di un nuovo Piano Casa Nazionale, Confabitare propone di incentivare gli affitti
studenteschi a prezzi calmierati e azzerare l’Imu per tali affitti per incentivare i
proprietari a concedere locazioni per periodi più lunghi e riconvertire immobili dismessi
per soddisfare le esigenze abitative degli studenti.


“Confabitare ha in essere altri progetti che vanno in aiuto agli studenti universitari, ma i
proprietari immobiliari non devono risolvere un problema statale di queste dimensioni”,
conclude Zanni. “Se in questo periodo difficile c’è bisogno del loro aiuto, è necessario
metterli nelle condizioni di poterlo fare e verbalizzarlo chiaramente.”

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Il “mattone” in Italia: in che direzione si muove il mercato?

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Dai dati Istat e dei portali specializzati arriva una fotografia su come e dove si sta muovendo il settore immobiliare del nostro Paese

Il mondo ci ama perché siamo un Paese variopinto sia sotto il profilo umanistico che quello immobiliare. I centri storici delle nostre città sono di dimensioni così ampie che non ci sono paesi europei nei quali trovare esempi simili. Le città medio-piccole, oltre a primeggiare nelle classifiche per qualità e benessere, da sempre sono mete ambite dal punto di vista immobiliare, così come le nuove centralità delle grandi città costruite sopra le macerie dei poli industriali riqualificati. Tuttavia ci sono amministrazioni capaci di attrarre nuovi residenti e città che hanno un’emigrazione costante e continua. È evidente che le prime potranno godere di prospettive migliori nel campo della domanda e dall’andamento dei prezzi immobiliari.                   I mercati cambiano si sa, si adattano alle rinnovate esigenze del consumatore e quello immobiliare non è certo un’eccezione. Lo smart-working ad esempio, dopo l’enorme sviluppo seguito al lockdown per la pandemia, ha innescato una domanda più attenta alle connessioni digitali e agli spazi per lavorare/studiare da casa e al contempo le aziende ora stanno seriamente riflettendo sulle reali necessità di spazi fisici da mettere a disposizione dei propri impiegati. Il digitale poi è diventato lo strumento più utilizzato anche nella ricerca della propria casa e il 92,7% lo fa proprio attraverso le principali piattaforme oggi rappresentate da immobiliare.it, idealista e casa.it. Per comprendere meglio come si muove il “mattone” in Italia, di seguito pubblichiamo alcune statistiche tratte dall’Istat e dai portali del settore:                                                                

  La proprietà                                                                                                                                                                  

Come già detto in premessa, dal punto di vista immobiliare l’Italia è un Paese più unico che raro e ciò si evince anche e specialmente dal fatto che la stragrande maggioranza dei proprietari di case è una persona fisica. Non si conoscono bene le motivazioni di questo amore atavico per l’immobile ma conoscerne i dati può essere utile. Nel 2020, oltre il 90% delle quasi 35 milioni di abitazioni censite, risultavano di proprietà di persone fisiche.

a. Il 55,7% delle abitazioni sono case in cui il proprietario ha la residenza fiscale.

b. Il 17% circa delle e abitazioni sono locate

c. Il 17% circa delle unità immobiliari sono tenute a disposizione.

d. Il 42% circa dei proprietari immobiliari è un lavoratore dipendente.

e. Il 41% circa dei proprietari immobiliari è un pensionato.

f. Solo il 5,9% circa dei proprietari immobiliari ha un’età inferiore a 35 anni.

g. 11 55% circa dei proprietari immobiliari ha un’età compresa tra i 35 ed i 65 anni

h. Più del 35% dei proprietari immobiliari è un ultra sessantacinquenne.

i. Il 5,8% circa dei proprietari guadagna più dai canoni di locazione percepiti che dal proprio lavoro.

Immobili da investimento

Molti italiani possiedono una seconda casa ma non sempre l’utilizzo delle stesse è finalizzato alla locazione, anzi.

1. il 17,2% circa del totale delle abitazioni sono “seconde casa”

2. Il 18% circa degli italiani di conseguenza ha almeno una seconda casa

3. Più dell’80% circa dei proprietari di seconde case le utilizza solo per le vacanze.

4. Il 18% circa delle famiglie italiane paga un affitto per l’abitazione in cui vive.

E’ evidente che sono poche le case definite “a disposizione” dall’Agenzia delle Entrate, che vengono destinate alla locazione e su questo ci sarebbero da comprendere le motivazioni.

Le quotazioni

I prezzi degli immobili residenziali e il valore che sono in grado di mantenere nel tempo. Ci sono cambiamenti in corso da anni mentre altre mutazioni sono frutto degli ultimi tempi.

a. I prezzi delle case sono diminuiti come risultato della crisi finanziaria mondiale iniziata nel 2007. La contrazione è continuata fino all’arrivo del Covid 19. Dopo la pandemia si sono registrati i primi segnali di ripresa.

b. Il valore degli immobili usati a destinazione residenziale ha subito una perdita dal 2011 al 2019, del 23,3%, che sale addirittura al -30,3% in Centro Italia.

c. Tuttavia dal 1998 ad oggi, i prezzi degli immobili si sono rivalutati del 38,2% a livello nazionale.

d. Roma e Milano fanno statistica a sé over-performando il mercato con il +107,7% di quest’ultima città, mentre Roma fa +50,6%

e. Per comprare casa servono 6,7 annualità di stipendio a livello nazionale (considerando un trilocale di 85 metri quadri ma, come in tutte le medie immobiliari italiane Milano con 12,3 annualità e Roma con 9,2 annualità fanno la differenza.

f. Nel 2010 ci volevano 8,9 annualità di stipendio medio per comprare una casa in Italia.

 Gli acquirenti

Capire e analizzare coloro che hanno acquistato casa da poco o che sono in procinto di comprarla può aiutare ad anticipare le tendenze di mercato.

a. Il 19,2% circa delle famiglie italiane paga un mutuo prima casa.

b. Il 50% circa degli acquirenti infatti compra senza bisogno del mutuo.

C. La fascia d’età in cui viene effettuato un maggior acquisto di fabbricati si conferma quella compresa tra 18-35 anni.

d. il 18,2% del totale dei compratori compra casa per investimento.

e. Il 12,8% delle famiglie hanno dichiarato una propensione all’acquisto della casa.

f. Meno del 4% circa delle famiglie che vorrebbero acquistare una casa oggi può garantire una domanda di acquisto in sicurezza a causa dell’incertezza sui redditi.

Le prospettive del mercato immobiliare non sono del tutto rosee. Infatti, nonostante che la domanda di abitazioni risulti costante, la diminuita propensione del settore creditizio ad erogare mutui influenzerà negativamente il settore

Articolo estratto dal Periodico Confabitare

Si ringrazia

Giangiacomo Congiu

Presidente Centro studi Immobiliari CONFABITARE

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Il bello del Superbonus: il caso di Emo Gruppioni e l’ascensore che ti cambia la vita (e la casa)

Emo Gruppioni

Con l’impegno di Confabitare è stata risolta positivamente la vicenda del disabile costretto in casa da quindici anni, usufruendo del Bonus.

Si è conclusa positivamente la vicenda di Emo Gruppioni, disabile costretto in casa da quindici anni, che grazie al contributo di Confabitare ha ottenuto l’ascensore usufruendo delle agevolazioni del 110% sulla ristrutturazione del suo palazzo. “Una tessera che rinnovo con piacere è proprio quella di Confabitare” commenta così la figlia Elisa. Non è stato facile per lei, figlia unica, affrontare questi mesi fra problematiche tecniche, burocratiche e problemi con un condomino; a cui si sommano anni di disabilità dei genitori e il suo lavoro da portare avanti. Elisa, benché sposata, abita assieme ai genitori per poterli accudire poiché una badante non basta vista la situazione di disabilità di entrambi. Emo, il padre è senza dubbio quello che richiede maggiori cure, è disabile da quarant’anni e da quindici non esce di casa perché l’ascensore non era fra le priorità del palazzo. Ma ecco che si fa avanti il tanto contestato Superbonus 110%, che per alcuni palazzi, come quello dei Gruppioni è stato una grande opportunità. Elisa riesce ad inserire l’ascensore che per il padre “rappresenta la vita” come da lui stesso dichiarato, all’interno dei lavori nel superbonus 110%, ma un condomino contesta l’installazione. Avere l’ascensore nel palazzo è nuovamente un miraggio fino a quando Elisa si rivolge a Confabitare per chiedere supporto. Sono mesi difficili, manca la conferma del comune per poter installare un ascensore di dimensioni leggermente inferiori, l’allora Sindaco di Bologna Virginio Merola, fa sentire la sua vicinanza alla famiglia, e comunica personalmente che la possibilità è confermata. Emo può finalmente scendere al piano terra utilizzando l’ascensore. I Gruppioni sono increduli fino alla fine: “ci credo solo quando lo vedo andare su e giù” dichiarò Emo. Emo, benché molto malato, non ha mai perso la voglia di scherzare tanto che quando non cera ancora nessuna certezza circa l’installazione dell’ascensore, scendendo dall’ambulanza e facendosi accompagnare nella sua abitazione al terzo piano del suo palazzo da due volontarie che lo sostenevano sulla carrozzina, aveva invitato i giornalisti e i suoi sostenitori per un brindisi, qualora ‘ascensore fosse stato installato. Quel giorno è arrivato, e a maggio di quest’anno, Emo è potuto finalmente scendere con l’ascensore al piano terra accompagnato dalla figlia Elisa e dal Presidente Nazionale di Confabitare, Alberto Zanni e come promesso, ha organizzato un brindisi con i volontari e con chi gli è stato vicino in questo momento difficile. Il caso di Emo ha creato un precedente giuridico, in quanto finora non si sapeva che anche gli ascensori in deroga, ovvero con dimensioni ridotte rispetto alla legge 13 del 1989, potessero rientrare nell’abbattimento barriere architettoniche. “Quando Elisa ci ha messo al corrente della vicenda – commenta Alberto Zanni, Presidente Nazionale di Confabitare – Confabitare si è subito attivata e non ha più mollato la presa. Dopo il nostro intervento, il caso è finito su giornali e tv nazionali, si sono scomodati politici e cantanti, sono scese in campo istituzioni e aziende in una gara di solidarietà che alla fine è risultata vincente. Nel maggio scorso Emo ha inaugurato l’ascensore ed è sceso nel cortile condominiale tra gli applausi di una piccola folla. Noi eravamo li, accanto a lui, fieri di aver vinto insieme una battaglia lunga e difficile, a dimostrazione che qualsiasi barriera, architettonica o sociale, può essere abbattuta se lo si vuole davvero. Sono particolarmente orgoglioso di questo risultato perché era un caso difficile sotto tanti aspetti, dunque le possibilità di fallimento esistevano. Coi nostri professionisti abbiamo affrontato ogni singolo passaggio, pretendendo chiarezza, fino ad arrivare al risultato di oggi. Confabitare ha 50mila iscritti in tutta Italia, le esigenze sono tante e di conseguenza anche i servizi che proponiamo alle persone. Supportiamo i nostri soci in ambiti che vanno anche molto oltre le problematiche tecniche della casa in senso stretto”. “Una conquista che pensavamo impossibile visti tutti gli ostacoli che abbiamo avuto, partendo da chi non lo voleva, alle difficoltà burocratiche legate al 110% e alle svariate porte in faccia che avrebbero fatto arrendere chiunque, anche me, se non avessi avuto l’aiuto di tanti a partire da Confabitare. Mio padre ci tiene tanto a ringraziare J.Ax, le istituzioni a partire dai sindaci di Bologna che nel frattempo si sono avvicendati: Merola e Lepore, che l’hanno chiamato personalmente per informarlo sulla fattibilità, e la stampa, che ha dato spazio al suo caso, ovviamente anche io e mia madre siamo molto grate. Tutti questi interventi ci hanno fatto sentire meno soli, infatti sono arrivate tantissime telefonate di supporto che ci hanno fatto commuovere”, commenta Elisa Gruppioni, figlia di Emo.

Articolo estratto dal Periodico Confabitare

 

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Imu – Una Battaglia Vinta Da Confabitare

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Concessa l’esenzione a due coniugi che vivono in due città

Una sentenza che crea un precedente e che riguarda una tassa, l’imposta municipale unica, meglio conosciuta come Imu. Poco amata (come tutte le tasse) è il tributo istituito dal Governo Monti nella manovra Salva-Italia del 2011, è comunale e riguarda il possesso dei beni immobiliari. Delle case insomma. 

Ma lo sappiamo bene tutti che cos’è. 

Addentrandoci nel meccanismo delle esenzioni dal pagamento dell’Imu ecco il “caso particolare”: due coniugi che vivono in due comuni diversi perché, per ragioni di lavoro sono distanti dal lunedì al venerdì e che si ricongiungono (in una delle due abitazioni) nel fine settimana e nei giorni festivi. 

E che adesso vedranno un risarcimento da parte del Comune di Bologna per quel doppio pagamento: così è stato deciso ed è il presidente di Confabitare Alberto Zanni a chiarire tutta la storia, visto che fra l’altro aveva chiesto direttamente all’Amministrazione di sospendere le quote. 

Nella normativa si precisa che con due abitazioni nello stesso Comune la famiglia avrebbe avuto diritto a una sola esenzione. La formula però aveva subito generato il problema delle famiglie che invece vivono in case di proprietà in Comuni diversi. 

Sul punto si è accesa una battaglia tra il Mef, che nelle sue istruzioni (fin dalla circolare 3/2012 delle Finanze) ha chiesto di esentare entrambi gli immobili perché il limite fissato dalla norma riguardava la doppia casa nello stesso Comune, e la giurisprudenza attivata dai ricorsi comunali, che arrivata in Cassazione a prevedere l’opposto negando a tutti il beneficio. 

La soluzione tentata per chiudere il problema arriva con il decreto fiscale dell’anno scorso, il 146/2021, che propone l’idea di imporre l’Imu solo a una delle due abitazioni. Senza però dei criteri. 

Ai coniugi si chiede di “scegliere” quale immobile esentare. “Un pasticcio” per Confabitare e non solo per loro. 

L’assenza di parametri a cui ancorare la scelta finisce così “per legittimare il comportamento strumentale di chi, fatti due calcoli, esclude dall’Imu la casa dal valore catastale più alto, sia l’esenzione parziale sia la linea rigida della Cassazione penalizzano infatti le coppie sposate o unite civilmente. 

Perché quelle che non si sono preoccupate di cementare con un atto ufficiale la propria vita affettiva possono tenere tranquillamente al riparo dall’Imu entrambe le case” spiega Zanni. Zanni, ci spiega cosa è accaduto? 

Come ci riassume questa vicenda dell’esenzione dell’Imu? “La Consulta ha chiuso il caso dell’Imu per i coniugi che vivono in due Comuni diversi, attribuendo a entrambi gli immobili l’esenzione, e offre una lezione che va molto oltre la vicenda specifica. 

Capita sempre più spesso nell’Italia dell’Alta velocità e del lavoro che si prende dove si trova, che le famiglie vivano in case di proprietà in Comuni diversi, ricongiungendosi per esempio nei fine settimana. Prima le famiglie avevano diritto ad una sola esenzione, fatto insostenibile per il quale ci siamo battuti”.  

E’ rimasto sorpreso da questa sentenza? “Speravo in questo risultato perché ci abbiamo lavorato tanto, ma questi risultati non vanno mai dati per scontati. Quando ho saputo l’esito della Consulta sono rimasto veramente sorpreso. 

Si tratta di una sentenza rivoluzionaria perché cambia incredibilmente le carte in tavola”

Qual è la lezione a cui fa riferimento? Cosa si impara da questa decisione della Consulta?  

“La lezione per i Comuni è quella di essere più prudenti prima di fare gli accertamenti. 

Questo è un consiglio che noi come Confabitare, Associazione dei Proprietari Immobiliari, avevamo dato per tempo al Comune di Bologna, che non ci ascoltò e adesso si trova a dover restituire 500.000 euro ai contribuenti, ed è una fetta di bilancio che se ne va”. 

Cosa è stato deciso e perchè sarà da “esempio”. La Consulta, nella sentenza 209 e redatta da Luca Antonini, ha chiuso il controverso caso dell’Imu per i coniugi che vivono in due comuni diversi, attribuendo a entrambi gli immobili l’esenzione: “Vicenda che è un esempio perfetto di come norme e giurisprudenza riescano ad avvitarsi in paradossi insostenibili. 

Tutto nasce dal fatto che la normativa Imu, scritta dal governo Monti nel “Salva Italia” (DI 201/2011, articolo13), ha identificato come “principale”, esente dall’Imu, l’abitazione in cui ‘il possessore e il suo nucleo familiare dimorano abitualmente'” spiegano da Confabitare Bologna. Coppie sposate e coppie non sposate, stesso comune o comuni diversi. “L’esenzione potrebbe riguardare dunque anche le case nello stesso Comune: a patto ovviamente di riuscire a dimostrare il requisito della “dimora abituale” Per arrivare alle sue conclusioni la sentenza sottolinea come la tutela della famiglia sia sviluppata dalla Costituzione con “un’attenzione che raramente si ritrova in altri ordinamenti”. 

E spiega che quindi la penalizzazione fiscale delle coppie sposate viola ben tre articoli della Carta: il 3 sull’eguaglianza dei cittadini davanti alla legge, il 31 che chiede alla Repubblica di «agevolare con misure economiche e altre provvidenze la formazione della famiglia» e il 53 sulla «capacità contributiva» che deve misurare il contributo di ciascuno alla spesa pubblica. 

Principi così forti non possono essere messi in discussione dall’obiettivo di contrastare l’elusione attuata dai tanti che hanno trasferito la residenza nella casa di vacanza per sottrarla all’Imu pur continuando a vivere in città. Come stanare chi cerca di raggirare la legge per un vantaggio economico. “Per stanarli, spiega la sentenza, è sufficiente ai Comuni controllare i consumi di elettricità, gas e acqua, com’è peraltro permesso dal decreto sul federalismo fiscale municipale (DIgs 23/2011, articolo 2, comma 10); senza bisogno di mettersi la Costituzione sotto i piedi”.

Articolo estratto dal Periodico Confabitare

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Analisi della nuova proposta di Regolamento europeo sul trattamento dati negli affitti brevi

Al fine di armonizzare i metodi di raccolta, trattamento e diffusione dei dati relativi alle locazioni brevi e
turistiche, l’Unione europea ha di recente proposto un nuovo Regolamento che, nelle sue intenzioni, dovrà
modificare quello del 2018 (Regolamento Ue 2018/1724). Lo scopo è senz’altro quello di dotarsi di regole
comuni e far sì che non vi siano difformità da paese a paese. Che, a seconda dei casi, possono comportare
aggravi di adempimenti burocratici, ma anche spazi per l’evasione fiscale.
I contenuti del testo con il nuovo Regolamento, quindi, la Unione europea intende uniformare le modalità di registrazione dei locatori e delle loro unità immobiliari destinate al mercato degli affitti brevi e turistici, mediante un sistema di registrazione nazionale che consenta di ottenere uno specifico numero unico di registrazione. 

Da li in poi toccherà (o dovrebbe) alle piattaforme online condividere con le pubbliche autorità i dati concernenti i pernottamenti e i dati dei conduttori – di base almeno una volta al mese – il tutto in modalità automatica e con assegnazione di un ulteriore numero (di registrazione) per ogni posizione.
La proposta di Airbnb come in tutte le proposte di riforma, però, anche in questo caso c’è chi «alza barricate» – a prescindere che ciò abbia senso o utilità – e chi, invece, invoca maggiori previsioni di adempimenti da adottare (in questo caso maggiori restrizioni, che sarebbero una pura follia e dopo vedremo perché). Fra le molte osservazioni – spesso anche decisamente fuori luogo e sopra le righe – di un certo interesse appare la posizione assunta da uno dei più famosi portali, Airbnb, che ha chiesto che la Commissione Ue adotti meccanismi che portino a una maggiore integrazione, con lo scopo di arrivare alla creazione di un unico punto di accesso a livello comunitario, così da agevolare e semplificare la raccolta e la condivisione dei dati. E la cosa appare assolutamente logica e utile. 

A questo punto, per meglio inquadrare il contesto in cui si inseriscono, sia a livello comunitario come nazionale, questi contratti, appare utile qualche considerazione di «politica
generale» sul settore delle locazioni brevi e turistiche.
L’ambito di intervento del nuovo Regolamento Ue 
L’affitto a breve termine di alloggi per far fronte a necessità sia turistiche che, sempre più dopo il Covid, per
lavoro, sono state individuate – dalla Ue – come un comparto ormai preponderante e irrinunciabile del
settore, al punto da arrivare a rappresentare, secondo stime europee, almeno un quarto del totale di
alloggi offerti per finalità turistiche o, comunque, brevi. 

Un vero e proprio boom al quale hanno contribuito, in modo forse determinante, i portali e le piattaforme online, al punto da identificare in molti casi questo tipo di locazioni con il nome di uno dei più famosi, forse il più famoso, portale. Tutto ciò ha portato -in molti Paesi, Italia inclusa – a un proliferare di norme e regolamenti, sia a livello nazionale che locale, con lo scopo da un lato di garantire una certa trasparenza sugli immobili affittati per mezzo delle piattaforme, dall’altro al fine di combattere l’evasione fiscale, purtroppo arrivata, in questo settore, a livelli a volte inimmaginabili.

È innegabile, però, che l’aumento di norme e di adempimenti burocratici comporti quasi sempre un
aggravio sia a carico delle stesse piattaforme che dei proprietari privati che a esse si rivolgono per accedere
al mercato degli affitti brevi. 

E se ciò vale per i portali nazionali, figuriamoci per quelli che operano a livello mondiale.

La complessità della situazione

Va detto, però, a onestà di un dibattito serio e scevro da propaganda politica, che anche per le pubbliche
autorità le cose non sono semplici. Infatti, sono sempre più quelle che incontrano grandi difficoltà
nell’ottenere sia i dati in quanto tali, sia avere la garanzia che questi siano affidabili e corretti, perché
diversamente si creerebbero diversi disservizi e difficoltà anche previsionali in ordine a un comparto che
richiede, a vario titolo, non pochi «servizi pubblici e privati» collaterali. Va detto, a onor del vero e come
correttamente ha rilevato il nostro ministero del Turismo, che anche le difficoltà in capo alle pubbliche
autorità di molti Paesi non sono poche, sia a causa di sistemi di registrazione adottati che non sempre sono
efficienti (quando non divergono l’uno dall’altro anche in modo rilevante), che di un complessivo quadro
normativo che in molti casi è carente se non del tutto assente. Tutto ciò da un lato complica «la vita» delle
piattaforme e dei proprietari, dall’altro aumenta la scarsa trasparenza sulle reali transazioni nel comparto. E
si sa, dalla scarsa trasparenza all’evasione fiscale (e, magari, al riciclaggio) il passo può essere molto breve.
Il «caso Portogallo»
Il Portogallo sta vivendo (ma a essere sinceri non solo lui) un periodo di difficoltà sul piano del reperimento
di alloggi per scopi residenziali diciamo «tradizionali». Una carenza che sta spingendo il Governo ad affittare
sul mercato privato un certo numero di alloggi – per almeno un quinquennio da mettere poi sul mercato a
uso delle famiglie (e non necessariamente tutte appartenenti a fasce di disagio). Sono forse finite le case in
affitto in Portogallo? No. E infatti, se si guarda, ad esempio, a Lisbona, si scopre che le case sfitte
decisamente non mancano, sono i canoni «accessibili», invece, a essere quasi del tutto scomparsi. Infatti, a
fronte di un Paese che vede aumentare sempre più il numero di persone e famiglie che faticano ad arrivare
a fine mese (o che, semplicemente, devono essere attente alle proprie spese), si assiste a una vera e
propria «bolla» degli affitti. Tutto ciò – secondo il Governo Costa – a causa dell’eccessivo numero di alloggi
immessi sul mercato degli affitti brevi che, avendo una redditività complessiva maggiore, stanno
comportando una forte riduzione del numero di alloggi liberi da destinare ad affitti tradizionali. E si sa,
quando l’offerta cala, i prezzi salgono e se, come nella capitale, si assiste a un aumento complessivo intorno
al 35-37% del prezzo degli affitti (situazione aggravata dall’incremento del tasso di inflazione che, in
Portogallo, ha raggiunto e superato l’8%), diventa chiaro che si tratta di un problema sociale che, se non
gestito correttamente, potrebbe anche sfociare in un problema di ordine pubblico. La soluzione pensata
non sarà magari la migliore, ma il Governo portoghese ritiene (a torto o a ragione) che da un lato vadano
limitate le licenze per alloggi ad uso turistico nelle città (mentre non dovrebbero esserci problemi nelle aree
rurali meno popolate), dall’altro vada posto un limite al cosiddetto «baratto della Golden Visa», cioè della
norma che prevede il rilascio del passaporto (che è europeo non dimentichiamolo) a cittadini
extracomunitari in cambio di investimenti nel settore immobiliare. Una norma – per molti – di dubbia
legittimità sul piano dei rapporti comunitari, che appare complessa da adottare, ma che il Governo è
seriamente intenzionato ad applicare (anche, nel caso, contro le decisioni della Ue). Forse non sarà né la
migliore né l’unica delle soluzioni, ma da lì probabilmente vogliono partire a fare qualcosa di concreto.
Il «caso Italia»
Il nostro Paese si trova in una strana situazione, perché da un lato il nostro sistema di raccolta e diffusione
dei dati appare essere decisamente in linea con la nuova proposta Ue, dall’altro abbiamo un quadro
normativo quanto mai disomogeneo, carente e confuso. A parte un «passaggio fugace» nella legge 431/98
e nel successivo Dm 1/2017 che ha recepito l’Accordo nazionale sindacale del 25 ottobre 2016 (da cui
hanno poi tratto spunto gli Accordi sindacali in sede locale), in Italia non esiste una vera e propria norma di
legge (dal punto di vista civilistico) sulle locazioni brevi. L’unica vera norma – peraltro avente finalità
esclusivamente fiscale – è quella introdotta dal Decreto legge 50/2017 (convertito nella legge 96/2017) che
ha introdotto, appunto, una specifica disciplina fiscale da applicare ai canoni di questo tipo di contratto e
che ha previsto altresì specifici compiti di comunicazione dei dati (oltre a introdurre la figura del sostituto

d’imposta in capo agli intermediari per la raccolta delle relative imposte). L’articolo 4 del Decreto considera
locazioni brevi i contratti di locazione di immobili ad uso abitativo di durata non superiore a 30 giorni, ivi
inclusi quelli che prevedono la prestazione dei servizi di fornitura di biancheria e di pulizia dei locali,
stipulati da persone fisiche, al di fuori dell’esercizio di attività d’impresa, direttamente o tramite soggetti
che esercitano attività di intermediazione immobiliare, ovvero soggetti che gestiscono portali telematici,
mettendo in contatto persone in cerca di un immobile con persone che dispongono di unità immobiliari da
locare. Quindi, una norma a valenza prettamente fiscale che colma – come purtroppo spesso accade – un
vuoto legislativo. Se a ciò si aggiunge il caos dei vari Regolamenti amministrativi regionali e locali, ecco che
si comprende come mai il sistema sfugge a molti controlli e favorisce, in molti casi, l’evasione fiscale (non
solo in Italia peraltro).
La proposta di Confabitare
Durante l’audizione avanti la quarta Commissione del Senato dello scorso 9 marzo 2023, presieduta dal
senatore Giulio Terzi di Sant’Agata, abbiamo svolto una serie di considerazioni e proposte che, questo è il
nostro auspicio, dovrebbero essere poste a base sia di ogni discussione comunitaria, che di una revisione
del nostro sistema legislativo. Ecco, in sintesi, le nostre ipotesi:
1)qualsiasi normativa – nazionale o comunitaria che sia – deve essere sempre rivolta ad aiutare i proprietari
corretti e rispettosi delle norme di legge, senza aggravarli di oneri fiscali e burocratici che potrebbero
compromettere o, comunque, limitare un comparto fondamentale per l’economia del nostro Paese;
2)nel valutare il nuovo Regolamento si abbia sempre come «punto di riferimento» lo Statuto del
contribuente e la tutela dei dati personali nel pieno e rigoroso rispetto delle norme previste dal Gdpr;
3) si chiede la convocazione di un «Tavolo nazionale di concertazione» delle associazioni maggiormente
rappresentative a livello nazionale della proprietà e dell’inquilinato, al fine di valutare la possibilità di
adottare comuni linee guida di riforma del settore;
4) si ritiene opportuno prevedere al più presto la revisione dell’accordo nazionale intersindacale del 25
ottobre 2016, allargato al comparto turismo, al fine di provare a uniformare – dal punto di vista civilistico –
la disciplina delle locazioni brevi e turistiche all’interno della normativa civilistica. Confabitare ha dato la
propria disponibilità a collaborare a tutti i livelli istituzionali per poter giungere a un sistema uniforme di
quello che è uno dei più importanti (se non, forse, il più importante) settore economico del nostro Paese.
Disponibilità tutt’altro che formale dato che da subito ci siamo attivati per predisporre un documento
programmatico da sottoporre a tutti gli interlocutori interessati al tema.

Si ringrazia: Luca Capodiferro – Presidente centro studi giuridico Confabitare

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Le Ragioni Di Una Scelta E Un Impegno Profuso Sempre Con Costanza

Il tempo si sa è galantuomo. 

E in un mondo in cui tutti urlano le proprie ragioni”, ammesso che ne abbiano, Confabitare ha intrapreso, senza alcuna incertezza, la strada dell’impegno serio e costante, senza urla e slogan di facciata. 

Tempo perso. 

Assolutamente no, visti i risultati! Magari il mondo dei Media ancora fatica a capire la differenza fra “gridare e fare”, forse sui social contano più i “like” dei fatti. Forse. 

Ma forse il mondo, quello vero, quello in cui tutti noi viviamo ogni giorno, è un’altra cosa. E a noi piace pensare che, a dispetto della vulgata, la serietà ripaghi. Magari col tempo. Ma ripaga!

Nel corso del difficile biennio 2020-2021 Confabitare – in mezzo ai soliti noti che “gridavano” sui social e nei media ma che, alla prova dei fatti, non sono quasi mai pervenuti – ha scelto di farsi portavoce con il Governo (Conte prima, Draghi poi) e le varie Istituzioni pubbliche, delle istanze della proprietà immobiliare, con lo scopo di collaborare con loro al miglioramento delle norme di riferimento del settore. Un impegno serio, costante, il nostro, portato avanti senza troppi clamori, ma nella certezza che la serietà, in qualche modo, avrebbe pagato. 

E se il Governo Conte ha scelto la via della non collaborazione e del “silenzio assordante” alle istanze ed alle sofferenze della proprietà immobiliare (in molti casi dallo stesso causate), il Governo Draghi ha, invece, decisamente “virato la barra”. 

E a chi è fermamente convinto che le battaglie si facciano sempre e solo gridando sui social, noi rispondiamo con i fatti: è grazie solamente a Confabitare se, con l’accoglimento in pieno della proposta di emendamento predisposta dal nostro Centro Studi, il Governo Draghi ha riavviato, a partire dal 1° luglio 2021, l’esecuzione degli sfratti, così come ha ritenuto – in materia di PNRR – di ascoltare solo coloro che avevano dimostrato serietà e impegno. Come Confabitare, appunto.  

E se il 2021 è stato l’anno della ripartenza dopo la pandemia, il 2022 è iniziato con molte speranze prima, con un’autentica tragedia poi: la guerra in Ucraina, infatti, oltre a morte e distruzione, ha creato una spaventosa crisi dei prezzi e, soprattutto, una selvaggia speculazione sui mercati dell’energia. 

Una situazione che ha, inevitabilmente, colpito un settore quello immobiliare già fortemente in crisi dopo il Covid, mettendo in ginocchio molte attività come numerose famiglie. 

Una crisi che, inevitabilmente, colpisce anche le locazioni, perché sempre più sono le persone o le attività che non possono far fronte al calo di ordini o vendite e agli affitti e, soprattutto, alle spese impazzite, creando un sistema che, nel 2023, se non cambieranno gli scenari, potrebbe anche sfuggire ad ogni controllo. 

Il danno per i locatori, anche in questo caso, sarebbe enorme anche perché, non dimentichiamolo, spesso sono persone che con quel reddito ci vivono. 

Eppure, ci piace ricordare come ancora una volta siano stati e sono i proprietari immobiliari a dover “calmierare” – spesso rinunciando a parte degli affitti per garantire “ossigeno” ai conduttori – un mercato che è a rischio implosione e nel quale, purtroppo, l’intervento pubblico troppo spesso è finalizza to unicamente a fare di loro l’unico “welfare” del settore. 

Una vera e propria socialità pubblica, sì, ma a spese solo di alcuni privati. In questa seconda parte del 2022 abbiamo affrontato, non senza timori e incertezze, una delle elezioni più strane che il nostro Paese abbia visto negli ultimi trent’anni. 

Nessuno le voleva, ma sembra che tutti, o quasi tutti, ci abbiano messo del loro per far cadere il Governo Draghi, con vivo sconcerto di tutti, non solo degli italiani. 

E se è cambiato il Governo e buona parte del Parlamento, a livello istituzionale, quello che non è affatto cambiato è l’impegno, serio, costante ed infaticabile, di Confabitare. 

E cosi, mentre ancora fervevano i lavori di preparazione della nostra convention annuale, abbiamo avviato i primi contatti con il Governo Meloni, come sempre con “zero chiacchiere” e molte proposte di collaborazione e con iniziative innovative, come ad esempio la richiesta di istituire il Vice Ministro per la Casa, piuttosto che la necessità da noi evidenziata di convocazione sia di un tavolo delle Organizzazioni sindacali della proprietà e dell’inquilinato, che riveda ed aggiorni l’Accordo nazionale del 25 ottobre 2016, sia un tavolo con le principali Organizzazioni di categoria del mondo produttivo e commerciale, per studiare insieme le possibili misure di contrasto alla crisi degli affitti commerciali. Insomma, ancora una volta fatti concreti. 

Ci ascolteranno? Seguiranno i nostri consigli? Non lo sappiamo e non sta a noi dirlo. Quello che è certo è che Confabitare non si ferma e “lotterà con tutte le sue forze” per essere sempre al fianco dei proprietari immobiliari.

Articolo estratto dal Periodico Confabitare

Si ringrazia

Avv. Luca Capodiferro

Presidente centro studi

Confabitare

 

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Confabitare ha partecipato all’audizione sul nuovo regolamento Ue sugli
affitti brevi

Confabitare- Associazione proprietari immobiliari ha partecipato all’audizione presso la IV Commissione
Politiche dell’Unione europea del Senato presieduta dal senatore Giulio Terzi di Sant’Agata, già ministro
degli affari Esteri, fatta sulla proposta di regolamento relativo alla raccolta e alla condivisione dei dati
riguardanti i servizi di locazione di alloggi a breve termine. L’obiettivo della proposta era di armonizzare e
migliorare la generazione e la condivisione dei dati relativi alle locazioni di alloggi a breve termine in tutta
l’Unione europea e di aumentare la trasparenza nel settore.
Il Presidente nazionale di Confabitare. Alberto Zanni, commenta in questo modo: «la normativa dovrebbe
aiutare i proprietari corretti e rispettosi delle norme di legge, senza gravarli di oneri fiscali e burocratici che
potrebbero limitare un comparto fondamentale per l’economia del paese. Spero che il nuovo regolamento
sia valutato nel pieno e rigoroso rispetto delle norme del Gdpr e dello Statuto del Contribuente>>. Luca
Capodiferro, presidente del Centro studi di Confabitare e rappresentante di Confabitare durante
l’audizione, ha sottolineato l’importanza di essere cauti nel regolamentare le locazioni brevi turistiche per
evitare fenomeni simili a quelli presenti nella telefonia. «Per quanto riguarda la gestione dei dati –
commenta Capodiferro – ho auspicato l’allineamento della normativa europee, al fine di uniformare le
regole tra i vari paesi. Tuttavia, ho sottolineato la necessità di essere cauti, al fine di evitare comportamenti
scorretti da parte di chi intende aggirare le regole. Come esempio, ho fatto riferimento al fenomeno della
telefonia, dove a volte, nonostante le regole stringenti imposte ai proprietari e ai portali, qualcuno apre un
call center su un portale non autorizzato, accaparrandosi i dati degli utenti per poi utilizzarli a proprio
vantaggio. In definitiva, ho ribadito l’importanza di evitare questi comportamenti>>.

Dibattito a livello europeo Capodiferro riporta che <<durante l’incontro c’è stato molto fermento e non ci siamo concentrati solo sugli aspetti legati al trattamento dei dati, ma abbiamo anche affrontato il tema caldo delle locazioni turistiche brevi. 

Questo perché si tratta di un settore che richiede una regolamentazione>>. 

<< Spero in una semplificazione delle procedure burocratiche e una riduzione degli oneri fiscali a carico dei proprietari- aggiunge Alberto Zanni- al fine di favorire la crescita del settore turistico e garantire maggiore competitività rispetto ad altri paesi europei, visto che la situazione regolamentare degli affitti brevi in Italia è ancora molto frammentata e disomogenea: alcuni regioni Italiane hanno adottato leggi e regolamenti specifici per regolamentare le attività di locazione turistica, stabilendo requisiti per la sicurezza e la qualità degli alloggi, nonché procedure per la registrazione e la tassazione delle locazioni. Tuttavia le regole e le normative possono variare notevolmente a seconda della regione o del comune in cui si trova l’alloggio>>. <<Il
fenomeni degli affitti brevi- continua Capodiferro- sta causando problemi in importanti città come Venezia,
ma anche all’estero, ad esempio in Portogallo. 

Queste locazioni turistiche possono rivitalizzare alcune zone, ma stanno anche aumentando i prezzi degli affitti tradizionali in modo esponenziale. 

Questo fa sì che i proprietari chiedano affitti troppo elevati, rendendo impossibile pe molte persone pagare l’affitto. 

Se i proprietari non riescono a trovare inquilini a breve termine, le case rimangono vuote o, se i prezzi salgono troppo, vengono utilizzate solo per il turismo, snaturando l’urbanizzazione. 

Questo porta anche al fatto che le persone non possono trovare una casa e sono costrette a lasciare la città>>.
<<Il settore turistico è uno dei più importanti per l’economia del Paese e non si può pensare di danneggiarlo con norme assurde. 

Va regolamentato, ma non può essere considerato un mondo parallelo.
Ho suggerito di ripensare il modo in cui le locazioni turistiche brevi vengono gestite da un punto di vista
civile e fiscale. 

Attualmente, queste locazioni sono disciplinate da decreti, leggi regionali, adeguamenti
comunali e circolari dell’agenzia dell’entrate, che sostituiscono il vuoto legislativo. 

Ho proposto – conclude Capodiferro – di riaprire il tavolo sindacale che ci fu nel 2016, estendendolo al ministero del Turismo e alle associazioni rappresentative dei portali e del turismo, come Federturismo, Federalberghi. 

Questo tavolo potrebbe essere la base per una seconda parte dell’accordo nazionale che disciplina le locazioni turistiche brevi, mettendo dei paletti e regolamentando le questioni civili e fiscali. In questo modo si avrebbe un contesto normativo uniforme, con la possibilità di adeguamenti a livello territoriale>>. 

Per tutti questi motivi, Confabitare ritiene che si necessiti di un maggiore coordinamento a livello nazionale.

Si ringrazia: A. Zanni -Presidente Nazionale Confabitare