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Agevolazioni per under “36” nell’acquisto della prima casa: esenzione dal pagamento delle “imposte atto” per il 2023

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Nell’ipotesi di co-acquisto la misura del vantaggio fiscale dovrà applicarsi in favore del solo soggetto acquirente avente i requisiti richiesti

La manovra di bilancio del 2023 ha prorogato l’agevolazione “prima casa – under 36” per la stipula di compravendite e mutui fino al 31 dicembre 2023, permettendo ai giovani che abbiano meno di 36 anni, di non pagare le imposte sull’acquisto delle prima casa (articolo 1, comma 74, L. 197/2022). 

La misura consente l’esenzione dalla corresponsione delle imposte di registro, ipotecarie e catastali, dovute in sede di compravendita, nonché nel caso di mutuo, l’esenzione dall’imposta sostitutiva sui mutui erogati per l’acquisto, la costruzione e la ristrutturazione degli immobili agevolati; nel caso di compravendita imponibile a Iva, nella concessione di un credito d’imposta in misura pari all’Iva versata (oltre che nell’esenzione da imposte di registro, ipotecaria e catastale, dall’imposta di bollo, dai tributi speciali catastali e dalle tasse ipotecarie). 

I presupposti dell’agevolazione riguardano essenzialmente condizioni di tipo soggettivo dell’acquirente: a) l’età non superiore ad anni 36 nell’anno in cui è rogitato (quindi i nati dal 1° gennaio 1988 in avanti); b) un valore ISEE non superiore a euro 40.000 annui dell’acquirente. 

Riguardo il primo requisito, l’Amministrazione finanziaria ha precisato che devono ritenersi escluse dal beneficio le compravendite in cui tale limite anagrafico sia raggiunto dopo la stipula del negozio giuridico. In particolare l’Agenzia ha ipotizzato un esempio: stipula di un atto di compravendita di immobile a uso abitativo nell’ottobre 2021 e compimento anni 36 di età nel dicembre 2021; in tale caso l’agevolazione è inapplicabile (circ. Agenzia Entrate, 14 ottobre 2021, n. 12/E). Quanto al requisito economico, l’ISEE deve essere in corso di validità alla data del rogito e deve essere richiesto mediante la presentazione della relativa dichiarazione sostitutiva unica (DSU) in data anteriore o contestuale al rogito. L’ISEE è quello ordinario (cioè riferito al reddito complessivo familiare al 31 dicembre del secondo anno antecedente). 

In presenza di determinate condizioni è possibile ricorrere anche l’ISEE corrente e in particolare:                       1) nel caso di sospensione, riduzione e perdita dell’attività lavorativa;       

2) interruzione dei trattamenti previdenziali, assistenziali e indennitari;

3) diminuzione superiore al 25% del reddito familiare complessivo patrimoniale rispetto all’ISEE ordinario; diminuzione superiore al 20% della situazione patrimoniale rispetto all’ISEE ordinario. 

La legge non impone particolari prescrizioni documentali per avvalersi dell’agevolazione; è sufficiente che l’acquirente dichiari nel contratto di compravendita che intende avvalersi della predetta agevolazione attestando di avere un ISEE non superiore ai 40.000 euro e di essere in possesso dell’attestazione in corso di validità o di avere già provveduto a richiederla. 

Ulteriori requisiti richiesti attengono all’immobile oggetto di compravendita. 

L’accesso all’agevolazione è previsto nei casi di contratti a titolo oneroso di acquisto della proprietà o traslativi o costitutivi della nuda proprietà, usufrutto, uso e abitazione di unità immobiliari da adibire ad abitazione principale, a esclusione degli immobili accatastati in A/1, A/8 e A/9. 

Da ciò ne deriva che sono esclusi dall’applicabilità dell’agevolazione i contratti preliminari di compravendita in relazione ai quali permane l’obbligo di pagamento dell’imposta di registro (in misura fissa euro 200,00) sul preliminare e in misura proporzionale sulla caparra (0,50%) e sugli acconti (3%). 

Su tale punto, l’Agenzia afferma che in presenza delle condizioni agevolative, “è possibile recuperare l’imposta proporzionale versata relativamente ad acconti e caparra, atteso che l’acquirente non avrà modo di scomputare alcuna imposta dall’acquisto definitivo in quanto esente sulla base dell’agevolazione in commento” (circ. n. 12/2021). 

Le imposte versate in sede di preliminare su acconti e caparre potranno essere oggetto di apposita istanza di rimborso entro 3 anni dalla data di registrazione del contratto definitivo. 

Nell’ipotesi di acquisto sostenuto da pluralità di acquirenti/ mutuatari i presupposti per avvalersi dell’agevolazione devono riguardare ciascun acquirente e quindi l’agevolazione si applica solo all’acquirente che abbia i requisiti richiesti; a chi non possiede i requisiti si applicheranno le imposte ordinarie in base al valore imponibile riferibile a ciascun acquirente/ mutuatario.

Articolo estratto dal Periodico Confabitare

Si ringrazia

Avv. Lavinia Misuraca

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Casa Green: la direttiva UE sull’efficienza energetica tra molte paure, ma anche qualche speranza

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Il punto sul tema sempre più di attualità del Presidente Centro Studi Nazionale di Confabitare, l’Avvocato Luca Capodiferro

I primi sentori che per i proprietari di case non sarebbero state tutte “rose e fiori” li abbiamo avuti nel dicembre del 2021, quando sono circolate le prime notizie in ordine alla Direttiva UE sull’efficienza energetica degli immobili, conosciuta anche come “Fit for 55”. 

In linea generale la Direttiva in oggetto non sarebbe – di per sé – una brutta cosa. Tutt’altro. Alla base c’è l’idea di dettare, a livello comunitario, delle regole non solo uniformi ma anche “stringenti”, così da portare i singoli Stati a rendere più efficiente, dal punto di vista energetico, il patrimonio edilizio, attraverso la riduzione delle emissioni nocive provocate dagli immobili che, piaccia o meno, sono fra i soggetti a più alto fattore di inquinamento. Da un punto di vista teorico (qualcuno dice politico) gli immobili dovranno (ma forse sarebbe meglio dire dovrebbero) consumare poca energia (alzi la mano chi non è d’accordo), essere il più possibile alimentati da fonti rinnovabili (la recente crisi energetica dovuta alla guerra in Ucraina, però, ha reso molto più “eterea” questa affermazione) con forte riduzione delle emissioni causate dai combustibili fossili (chiedere alla Germania, please). 

Ma nei fatti cosa prevede la Direttiva? 

Salvo rinvii sempre possibili, il punto di partenza dovrebbe essere il 24 gennaio 2023 (con ipotesi – forse credibile forse azzardata – di chiusura dell’iter entro fine marzo) quando il Parlamento europeo sarà chiamato a pronunciarsi su una Direttiva che, di fatto, dal dicembre 2021 a oggi ha già subito alcune rilevanti modifiche. Dalle dichiarazioni di molti leader europei, su tutti Frans Timmermans, sembrerebbe ormai certo (ma noi per prudenza restiamo ancorati a una certa cautela) che, almeno al momento, non dovrebbero essere previste sanzioni o limitazioni alla vendita o alla locazione degli immobili ancora non adeguati alla Direttiva.

Sarà vero? Difficile previsione, anche se dopo spiegheremo perché i Paesi del Nord sono così indifferenti alle paure nostrane. Se non vogliamo stare troppo sul teorico e, quindi, rimanendo con i proverbiali piedi per terra, di altro non si parla che di quella che, in Italia, conosciamo tutti come APE, un documento ormai entrato nella quotidianità dei proprietari di casa. Ma in fin dei conti qual è la road-map prevista (qualcuno dice imposta) dalla UE? 

Come ho premesso, non possiamo escludere slittamenti, in ogni caso ecco le tappe: • Fine 2030: tutti gli immobili residenziali (in realtà ci sono alcune eccezioni) in classe F e G dovranno essere resi più efficienti e conformi alla Direttiva passando in classe E (più o meno lo sono gli immobili costruiti in Italia tra gli anni ’80 e ’90); • Fine 2033: stessa sorte per quelli in classe E che dovranno passare in classe D (inclusi quelli precedenti); • Fine 2040/2050: tutti gli immobili dovranno essere ad emissione zero. Proposta impegnativa sotto molti profili e, d’altronde, basti pensare che passare dalla classe energetica E a quella D vuol dire abbattere i consumi di almeno il 25%. 

Come? Con interventi non del tutto “indolore” dal punto di vista del costo: cappotto termico, sostituzione degli infissi, installazione di caldaie a condensazione. Se ci si aggiungono i folli rialzi dei prezzi causati dal Superbonus 110% si capiscono le paure degli italiani (non del tutto esenti da colpa, però, unitamente al Governo Conte, su rincari e conseguenze varie). Facile prevedere che non saranno interventi alla portata di tutti. Anche perché in Italia si stima che, in classe F e G, siano almeno il 60% degli immobili (e forse qualcosa di più). 

E allora, se l’obiettivo UE (condivisibile e auspicabile, ma non semplice da raggiungere) è quello di arrivare alla c.d. “neutralità climatica” entro il 2050, occorre che il nostro Paese smetta di fare demagogia “da social” e inizi seriamente ad affrontare il problema. 

Questo perché se l’abbattimento dell’inquinamento e dei consumi lo vogliamo tutti, la transizione ecologica comunitaria non sarà priva di costi e conseguenze per le famiglie italiane dato che, il Belpaese, ha, purtroppo, non solo il più ampio parco immobili privati, ma anche uno dei più vecchi e poco efficienti. E non è “gridando” contro la UE che troveremo una soluzione. Ma è partecipando al dibattito in sede comunitaria in modo serio e costruttivo, duro se serve, ma se la media dei nostri parlamentari europei non va alle riunioni di Commissione o del Parlamento, non possiamo poi pretendere che siano gli altri a tenderci la mano o a tutelare i nostri interessi. E smettiamola di gridare al complotto. 

La verità è che in Europa ci sono, per semplificare, due diversi “mondi” immobiliari: quello latino, dove prevale la proprietà della casa (non solo costruita magari con fatica, ma anche ereditata, così come esiste un “piccolo patrimonio” immobiliare creato in una vita per avere un reddito in più) e quello del Nord, dove la maggior parte delle persone vive in affitto. 

Basterebbe questo a far comprendere come vi siano due visioni, due approcci al problema di difficile conciliazione. Non è che lo fanno per fare un dispetto a noi o magari non tutti, è che nell’ottica di inquinare sempre meno, le scelte dei Paesi ad alto tasso di affitto e basso tasso di proprietà possono anche essere difficili da conciliare con quelle dei Paesi che hanno una situazione esattamente opposta. 

Se poi ci mettiamo la crisi post Covid-19, quella dovuta alla guerra in Ucraina e ai rincari energetici, diventa facile capire come in un periodo in cui il nostro Paese galoppa verso la recessione e le famiglie non sanno come arrivare ormai a metà mese, non più alla fine, ecco che chiedere anche di indebitarsi per i prossimi 20 o 30 anni (chi ancora può farlo) per adeguarsi alla Direttiva UE può essere politicamente un suicidio per chiunque. Ma non è finita così, perché una volta adottata la Direttiva UE, ogni singolo Paese dovrà recepirla e adeguare tutti gli standard normativi e della tecnica (incluse norme tecniche, regolamenti, specifiche dei materiali, …), e allora si capisce che o il tutto sfocerà nell’ennesima riforma incompiuta, o se davvero il 50/60% del patrimonio edilizio privato non potrà più (prima o poi) essere locato o venduto, allora davvero la Politica dovrà dimostrare di avere la “P” maiuscola, e non parlo solo di quella italiana, perché altrimenti temo che altro che la “EUrexit” vedremo. Saranno i politici italiani all’altezza? 

E l’Europa – la cui immagine appare sempre più sporcata dalla politica prezzolata a cui stiamo assistendo e che non si potrà liquidare, come se nulla fosse – sarà in grado di gestire una possibile crisi che, piaccia o meno, potrebbe diventare anche d’ordine pubblico? Se proprio ci guardiamo in torno, non c’è di che essere ottimisti. Mala tempora currunt!

Articolo estratto dal Periodico Confabitare

Si ringrazia

 Avv. Luca Capodiferro Presidente Centro Studi Nazionale di Confabitare

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La Legge di Bilancio 2023 e il settore immobiliare

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Una guida su misura per tutti i contribuenti sulle tante novità: dal Superbonus agli altri bonus passando per la detrazione Irpef del 50%, l’Iva, l’Imu, le agevolazioni prima casa under 36 e tutto quello che c’è da sapere.

Sono tante le novità di natura fiscale contenute nella Legge di Bilancio 2023 n.197/2023 che possono interessare i contribuenti nell’ambito del settore immobiliare. Dal superbonus al bonus mobili, dalla detrazione Irpef del 50% dell’Iva pagata per l’acquisto di unità immobiliari alla proroga dell’agevolazione prima casa under 36, all’esenzione Imu per gli immobili occupati abusivamente. Il dedalo di novità può disorientare il contribuente; è quindi necessario porre un po’ d’ordine a questo labirinto.

Detrazione Iva acquisto immobili ad alta efficienza energetica                                                                               Il comma 76 della Legge di Bilancio 2023 consente di detrarre il 50% dell’Iva versata per l’acquisto, entro il 31 dicembre 2023, di immobili residenziali di classe energetica A o B. La detrazione viene spalmata in dieci quote costanti a partire dall’anno in cui è stata sostenuta la spesa per l’acquisto dell’immobile. Gli immobili devono essere acquistati dalle imprese che li hanno costruiti o dagli OICR (organismi di investimento collettivo del risparmio immobiliari), Non importa che si tratti di un acquirente che compra la sua prima casa e neppure che si tratti di abitazioni accatastate nelle categorie di lusso (A/1, A/8 e A/9). La caratteristica fondamentale è la classe energetica A o B. L’agevolazione dovrebbe estendersi anche all’Iva pagata sull’acquisto delle pertinenze unitamente all’abitazione, anche se con atto separato, ma sempre entro l’anno 2023. La detrazione non può avere ad oggetto l’Iva applicata sugli acconti pagati ante 2023 per acquisti posti in essere nel 2023, così come su acconti pagati nel 2023 per acquisti da effettuare nel 2024.

Bonus mobili                                                                                                                                                                    Viene fissato in Euro 8.000 il plafond di spesa da sostenere nel 2023 per l’acquisto di mobili e grandi elettrodomestici ad alta efficienza per beneficiare della detrazione Irpef del 50%. Gli elettrodomestici ad alta efficienza energetica sono quelli classificati almeno in classe “A” per i forni, “E” per lavatrici, lavasciuga e lavastoviglie,” F” per i frigoriferi e congelatori. Si ricorda che chi beneficia del bonus mobili deve aver usufruito della detrazione del 50% sulle ristrutturazioni o del sismabonus per lavori su immobili residenziali avviati dal primo gennaio 2022. Gli acquisti possono essere pagati con bonifici ordinari, con carte di credito o debito. La detrazione viene ripartita in dieci quote annuali e non è consentita la cessione o lo sconto in fattura. Per le spese che si sosterranno nel 2024 il plafond di spesa scenderà ad Euro 5.000.

Proroga agevolazione acquisto prima casa under 36                                                                                                  Il comma 74 della Legge in commento proroga l’agevolazione per compravendite e mutui stipulati nel 2023 per favorire l’acquisto della prima casa dei giovani. Il beneficio ha per oggetto sia gli atti traslativi a titolo oneroso della proprietà, sia atti traslativi o costitutivi della nuda proprietà, usufrutto, uso e abitazione. Gli immobili devono rappresentare la prima casa per il giovane acquirente e non devono essere di lusso, quindi classificati in categorie catastali diverse da A/1, A/8 e A/9. L’agevolazione consiste: a) nel caso di compravendite non imponibili Iva, nell’esenzione dell’imposta di registro, ipotecaria e catastale; b) nel caso di atti soggetti ad Iva con aliquota ridotta del 4%, nel riconoscimento di un credito di imposta in misura pari all’Iva corrisposta utilizzabile sia in diminuzione dalle imposte di registro, ipotecarie e catastali sulle successioni e donazioni dovute sugli atti da presentare dopo l’acquisto del credito, sia in diminuzione dell’Irpef dovuta in base alla dichiarazione dei redditi da presentare successivamente all’acquisto, sia in compensazione nel modello F24. In caso di atto soggetto ad Iva è anche prevista l’esenzione dell’ imposta di registro, ipotecaria e catastale, dell’imposta di bollo e dei tributi speciali ipocatastali. c) Nel caso di mutuo è prevista l’esenzione dell’imposta sostitutiva. I beneficiari devono essere under 36 ossia non devono ancora aver compiuto il 36° anno di età nell’anno in cui viene stipulato l’atto e devono avere un Isee non superiore a Euro 40.000 annui. L’Isee deve essere in corso di validità alla data del rogito. Oltre all’Isee ordinario riferito alla situazione reddituale complessiva familiare al 31 dicembre del secondo anno antecedente, può essere utilizzato anche l’Isee corrente, se il contribuente si trova in una delle seguenti situazioni: sospensione, riduzione o perdita dell’attività lavorativa; interruzione dei trattamenti previdenziali, assistenziali e indennitari; diminuzione superiore al 25% del reddito familiare complessivo rispetto all’Isee ordinario; diminuzione superiore al 20% della situazione patrimoniale rispetto sempre all’Isee ordinario.

Esenzione Imu immobili occupati                                                                                                                                  La Legge di Bilancio 2023 al comma 81 introduce l’esenzione Imu per gli immobili occupati abusivamente e quindi non utilizzabili né disponibili, limitatamente al periodo dell’anno durante il quale sussistono determinate condizioni: sia stata presentata denuncia all’autorità giudiziaria per i correlati reati di violazione di domicilio e invasione di terreni o edifici (rispettivamente artt.614 comma 2 e art.633 C.p.p.), oppure immobili occupati abusivamente per i quali è stata presentata denuncia o iniziata azione giudiziale penale. Il soggetto interessato deve inoltre comunicare al Comune il possesso dei requisiti che danno diritto all’esenzione con modalità che saranno stabilite dal Mef con apposito Decreto.

Proroga bonus barriere                                                                                                                                                     La Legge di Bilancio in commento al comma 365 proroga fino al 2025 la detrazione fiscale del 75% delle spese sostenute per gli interventi finalizzati al superamento di barriere architettoniche negli edifici. Le norme che la regolano rimangono quelle previste per la detrazione scaduta a fine 2022. Vengono stabilite regole speciali per le assemblee condominiali: per le delibere che approvano tali lavori servirà la maggioranza dei partecipanti che rappresenti un terzo del valore millesimale dell’edificio. Si ricorda che tale agevolazione interessa tutte le categorie di immobili sia residenziali che non abitativi e di qualsiasi categoria catastale. I beneficiari possono essere sia persone fisiche sia imprese soggette ad Ires. Al posto della detrazione in cinque rate di pari importo può essere esercitata l’opzione per la cessione o per lo sconto in fattura previa asseverazione di congruità delle spese e apposizione del visto di conformità, tranne che per i lavori fino a 10,000 Euro o in edilizia libera. Gli edifici su cui realizzare i lavori devono essere già esistenti. La detrazione quindi non spetta per gli interventi effettuati durante la costruzione dell’immobile o nel caso di demolizione e ricostruzione, anche se viene conservata la stessa volumetria preesistente dell’edificio, Gli interventi realizzati devono rispettare i requisiti previsti dal Decreto del Ministro dei lavori pubblici del 14 giugno 1989 n.236. L’ammontare complessivo di spesa oggetto di detrazione non può essere superiore a 50.000 Euro per gli edifici unifamiliari o per le unità Immobiliari situate all’interno di edifici plurifamiliari e che siano funzionalmente indipendenti e dispongano di uno o più accessi autonomi all’esterno: 40.000 Euro moltiplicati per il numero delle unità immobiliari che compongono l’edificio per gli edifici composti da due a otto unità immobiliari; 30.000 Euro moltiplicati per il numero delle unità immobiliari che compongono l’edificio per gli edifici composti da più di otto unità immobiliari. che, al momento della richiesta, il mutuatario al momento abbia un Isee non superiore a 35.000 Euro e non abbia avuto ritardi nel pagamento delle rate del mutuo.

Novità detrazione edilizia superbonus 110%

I commi 894 e 895 della Legge in commento si interessano del calendario in base al quale si potrà beneficiare in futuro del Superbonus edilizio del 110%. In particolare potranno ottenere ancora tale agevolazione anche per il 2023 i condomini nei quali la delibera per l’esecuzione dei lavori sia stata approvata entro il 18 novembre 2022 e sia stata presentata la Cilas entro il 31 dicembre scorso. Per i condomini che invece hanno fatto l’assemblea tra il 19 e il 24 novembre 2022, l’agevolazione del superbonus al 110% è prorogata al 2023, solo se la Cilas è stata presentata entro il 25 novembre 2022. Occorre comunque asseverare la data dell’assemblea attraverso una dichiarazione sostitutiva di atto notorio da parte dell’amministratore, con i risvolti anche penali in caso di falsa attestazione. Per qli immobili di proprietari unici da due a quattro unità immobiliari resta fermo il termine della Cilas al 25 novembre 2022 per poter beneficiare del superbonus rafforzato al 110% anche per il 2023.

In caso di interventi di demolizione e ricostruzione di edifici la detrazione al 110% per il 2023 spetta solo se alla data del 31 dicembre 2022 risulta presentata l’istanza per l’acquisizione del titolo abilitativo. Per il 2023 i condomini e i proprietari unici di piccoli edifici composti da due a quattro unità immobiliari non aventi i requisiti su indicati potranno comunque utilizzare la detrazione nella misura ridotta del 90%: la detrazione scenderà poi al 70% nel 2024 e al 65% per il 2025. Per i proprietari di villette, invece, il 90% spetterà solo nel 2023 per i lavori iniziati dal 1″ gennaio di quest’anno e solo a patto di rientrare in requisiti molto stringenti tra cui l’uso della casa come abitazione principale e un reddito di riferimento non oltre 15.000 Euro calcolato come quoziente familiare. Per i proprietari di unifamiliari si rammenta che la detrazione del 110% è confermata per i lavori avviati prima del 2023 e limitatamente alle spese sostenute e ai lavori realizzati fino al 31 marzo 2023, solo se hanno eseguito almeno il 30% dell’intervento complessivo alla data del 30 settembre 2022.

Articolo estratto dal Periodico Confabitare

Si ringrazia

Dott. Alessandro Notari Presidente

Centro Studi Fiscali Confabitare

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Superbonus 110%: decreto legge 16 febbraio 2023 n. 11

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Focus / Il consulente Confabitare Mauro Grazia fa il punto sull’ultimo provvedimento da parte del Governo: “misure urgenti in materia di cessione dei crediti”

A distanza di circa tre mesi da un precedente articolo sullo stesso argomento, siamo di nuovo a commentare un decreto legge, il n. 11 del 16 febbraio scorso, definito come “misure urgenti in materia di cessione dei crediti…”, che interviene per modificare ancora una volta le regole sul Superbonus 110%, oltre a tutti gli altri bonus, bloccando la cessione dei crediti, la possibilità per le imprese di applicare lo sconto in fattura, vietando agli enti locali di acquistare crediti fiscali (alcune regioni e comuni erano già intervenuti per cercare di sbloccare i lavori già partiti). In questo caso un intervento a gamba tesa per bloccare tutti i nuovi interventi, come riportato ampiamente dalla stampa. Poiché la scelta del Governo, con un vero e proprio blitz, ha suscitato molte polemiche, di tipo politico e tecnico, si sta in queste ore cercando di trovare dei correttivi (mentre scrivo questa nota è in corso un incontro tra il Governo e le parti sociali interessate, ABI (banche), ANCE, (costruttori), Artigianato, Professionisti). Vedremo i risultati, ma intanto si può dire che il Governo intende assicurare il completo recupero dei crediti sbloccandone la cessione con alcune ipotesi finanziarie. L’aspetto che più mi ha colpito è la dichiarazione del Ministro Giorgetti (Ministro anche nel Governo Draghi, quindi non uno appena arrivato / Il consulente Confabitare Mauro Grazia fa il punto sull’ultimo provvedimento da parte del Governo: “misure urgenti in materia di cessione dei crediti” rivato) che rivendica la necessità del decreto per mettere in sicurezza i conti dello Stato. Ma come, la legge finanziaria per il 2023 è stata approvata dal Parlamento a fine dicembre e nessuno si era accorto del problema. 

Gli esperti finanziari spiegano che tutto nasce dalla decisione di Eurostat (l’ufficio statistico dell’Unione Europea), tra l’altro ampiamente prevedibile, di registrare i crediti pagabili, cioè cedibili, compensati con altre imposte e spalmabili nel tempo, nel deficit dell’anno in cui nascono e non nei successivi in cui vengono rimborsati dallo Stato. Sempre gli esperti vedono nella decisione di Eurostat un potenziale problema ma anche, paradossalmente, una possibile soluzione. In un’intervista al quotidiano “la Repubblica” di lunedì 20 febbraio, Antonio Patuelli, Presidente ABI, ritiene che ora la proposta delle banche di compensare i crediti incagliati con le tasse pagate dai correntisti tramite l’F24 sia percorribile. Infatti, se fino a oggi questa ipotesi era considerata non fattibile per l’impatto sui conti, la decisione di Eurostat di caricare le spese pregresse dei vari bonus sui deficit del 2021 e 2022, potrebbe, con tale misura, risolvere almeno la situazione pregressa. Sono un tecnico energetico, non un esperto di finanza, per cui cerco di mettere l’accento su alcuni altri concetti, a mio parere, basilari. Primo: non è più sostenibile continuare a modificare continuamente le regole (come si dice a gioco in corso): serve chiarezza e certezza nei diritti e nei doveri. È vero, ci sono stati abusi e truffe, ma ne vanno perseguiti gli autori, senza fare di ogni erba un fascio; le truffe però sono concentrate sui bonus tradizionali e, in particolare, sul bonus facciate al 90%, non sul superbonus. Il superbonus 110%, eco e sisma, è stata una bella idea, a partire dal rilancio dell’economia del Paese stremata dal Covid: ha previsto fin dall’inizio i controlli sui prezzi e sulla qualità dei materiali utilizzabili, che nei primi bonus non erano richiesti. Andava aggiustato in alcuni punti, come il definire criteri di priorità; ad esempio, il miglioramento delle due classi energetiche previsto dalla norma eco è giusto, ma occorre partire dalle classi più energivore, G e F, dove sono compresi quasi i 2/3 dei fabbricati esistenti. Se il miglioramento avviene dalla classe B alla classe A1 il risparmio del consumo energetico è minimo; se invece si passa dalla F alla A1 il consumo diminuisce di circa il 75%, quindi è molto consistente.

Nel sisma bonus 110% invece non era previsto alcun miglioramento del rischio, per cui il risultato è stato quello di realizzare interventi non migliorativi sul piano antisismico. L’esigenza di stabilire criteri di priorità si lega anche alla direttiva UE in discussione in Europa, la così detta “case green”; se verrà confermato l’obiettivo di arrivare al 1° gennaio 2033 con gli edifici residenziali almeno alla classe D, con le modulazioni che ogni singolo Stato potrà apportare, appare evidente che occorre iniziare dai fabbricati energeticamente peggiori. Poi, a seguire, si valuterà se proseguire con il credito d’imposta, trovando gli incentivi per gli incapienti, si potrà intervenire sull’aliquota fiscale in relazione al reddito dei proprietari, ecc. 

Appare insomma l’occasione giusta per cercare di risolvere definitivamente due problemi: continuare con gli incentivi in edilizia e migliorare la qualità energetica degli edifici esistenti. Secondo. Perché il tema degli eco bonus viene presentato soltanto come una spesa, e non anche come una fonte di notevoli entrate per lo Stato? Aumento del PIL, aumento dell’IVA, aumento dell’IRPEF (rimando i lettori all’articolo contenuto sull’inserto di Confabitare del dicembre scorso). Gli interventi realizzati fino a oggi contribuiscono al 40% del risparmio di gas che il Governo intende realizzare attraverso le misure varate per arginare il fronte energetico: su questo dato invece vige sui media una generale afasia. Infine, altro aspetto importantissimo, anche questo trascurato dai più, il CENSIS stima come il superbonus abbia ridotto le emissioni di CO2 di 1,4 miliardi di tonnellate. Se l’informazione fosse completa apparirebbe in modo chiaro che efficientare i fabbricati è senz’altro costoso, ma non nella misura in cui viene rappresentata. Terzo. Gli abusi e le truffe sono certamente frutto di ruberie e malaffare, ma anche della scarsa etica presente nella società in generale, nelle singole attività e che ci coinvolge tutti. Gli operatori del settore edilizio, imprese, banche, professionisti, devono impegnarsi di più e direttamente per migliorare il sistema, non solo per evitare le singole responsabilità; da ex presidente di un ordine professionale posso affermare che anche i professionisti hanno le loro colpe. A me hanno insegnato, in famiglia e a scuola, che per pretendere qualcosa bisogna prima meritarselo. Oggi invece si pensa che un diritto sia tale a prescindere e che qualcuno (la Politica, lo Stato, la Regione, il Comune, i genitori, le aziende, ecc.) deve provvedere a soddisfarlo. Non può continuare in questo modo. 

 

Si ringrazia il Consulente Mauro Grazia

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EMERGENZA COVID: NON FONDATE LE CENSURE SULLA PROROGA DEL BLOCCO DEGLI SFRATTI

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CONFABITARE-Associazione Proprietari Immobiliari - prende atto del comunicato, emesso in data odierna 20 ottobre 2021, dall’Ufficio Stampa della Corte costituzionale


con il quale si rende nota la decisione dei Giudici in merito alle ordinanze con le quali alcuni

tribunali italiani avevano sollevato dubbi sulla legittimità del c.d. blocco sfratti. Pur non essendo ancora stata depositata la sentenza (con le relative motivazioni) la Corte ha ritenuto doveroso rendere nota l’infondatezza delle censure sollevate.  “Pur non potendo condividere il blocco degli sfratti- afferma Alberto Zanni Presidente nazionale Confabitare- , non ci siamo mai  nascosti dietro al proverbiale dito della polemica, consapevoli che la pandemia da Covid-19 è stata ed è ancora un evento drammatico che ha travolto ogni Paese ed ha rivoluzionato tutto il modo di vivere e lavorare. Per questo – consapevoli che la polemica in questi casi è fatta sempre sulla pelle delle persone – continua Zanni, fin dai primi giorni di marzo 2020 abbiamo preferito interagire con le Istituzioni al fine di dare il nostro contributo nel momento più difficile e drammatico per l’Italia”.

Una collaborazione che ha portato CONFABITARE a proporre al Governo Conte prima, a quello Draghi poi, un’ipotesi di ripartenza graduata e scaglionata delle esecuzioni degli sfratti, così da riportare il tutto in un ambito che appaia il più normale possibile. Proposta che è stata accolta in pieno dal Governo Draghi.

“Era la strada giusta? Si, ne siamo

convinti- conclude Zanni, e ne è convinta anche la Corte costituzionale che nel comunicato ha osservato che il legislatore ha progressivamente ridotto l’ambito di applicazione della sospensione, comunque destinata a cessare il prossimo 31 dicembre 2021. Questo dimostra che coerenza e serietà pagano”.

Alberto Zanni

Presidente nazionale Confabitare

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(S)blocco degli sfratti

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Buone notizie dal fronte degli sfratti. Per una volta la montagna non ha partorito il classico topolino e le attese dei proprietari immobiliari non sono andate tradite. Ma che è successo di così eclatante? Presto detto. Il blocco dell’esecuzione degli sfratti che, di proroga in proroga, andava avanti da oltre un anno, è stato parzialmente rimosso grazie ad un emendamento approvato dal Senato ai primi di maggio su proposta del Governo Draghi. Un emendamento che pone fine alla giostra delle proroghe cara all’esecutivo Conte e introduce il metodo della gradualità nell’esecuzione degli sfratti, come Confabitare ha più volte auspicato negli ultimi 10 mesi per evitare il rischio di tensioni sociali.


Nel dettaglio il provvedimento sancisce il via libera dal primo luglio all’esecuzione di tutti gli sfratti antecedenti l’inizio della pandemia, mentre proroga al 30 settembre prossimo gli sfratti convalidati tra marzo e settembre 2020 e al 31dicembre quelli adottati tra l’1 ottobre 2020 e il 30 giugno di quest’anno. Morale della favola: i tanti furbetti che hanno approfittato della situazione straordinaria provocata dallo tsunami pandemico non potranno più farla franca. In buona sostanza il Governo ha accolto le nostre proposte che prevedevano una netta distinzione tra morosità pre covid e morosità successive, così come un discrimine tra morosità incolpevoli e volontarie ( da tutelare le prime, da punire le seconde). Alla luce di tutto ciò Confabitare non può che esprimere soddisfazione per il provvedimento voluto dal Governo Draghi. Si tratta, a nostro avviso, di una scelta giusta e sensata, rispettosa dei diritti inalienabili dei proprietari- locatori e al tempo stesso consapevole della situazione di grave crisi in cui versano molte famiglie e attività economiche a causa della pandemia. Si poteva fare di più? Forse. Ma occorre essere realisti, in tempi di emergenza sociale non si può chiedere la luna o urlare un giorno si e l’altro pure sui social o sulle colonne dei giornali, come hanno fatto alcune associazioni di categoria, autoproclamatesi paladine dei diritti dei proprietari.


Alle sparate demagogiche noi di Confabitare abbiamo preferito la strada della concretezza e della serietà. Per mesi abbiamo lavorato “in silenzio”, avanzando proposte di buon senso, incontrando forze politiche e rappresentanti istituzionali, marcando stretti i nostri interlocutori, criticando quando ci pareva giusto farlo. E alla fine i risultati si sono visti, a dimostrazione che serietà e coerenza spesso pagano. Certo non sarà la panacea di tutti i mali, ma la decisione dell’esecutivo presieduto da Mario Draghi è un primo, importante passo verso la soluzione di un problema, quello del blocco degli sfratti, che rischiava di trasformarsi in una bomba sociale. Con i pasdaran del blocco ad oltranza da un lato e gli ultrà dello “sblocchiamo tutto e subito” dall’altro a soffiare sul fuoco a fini meramente strumentali. Per fortuna la ragionevolezza ha prevalso e il Governo ha riconosciuto i diritti dei proprietari immobiliari che avevano richiesto lo sfratto per morosità nei mesi ( in alcuni casi addirittura negli ultimi anni) pre covid, decretando il “semaforo verde” all’esecuzione degli sgomberi a partire dal prossimo luglio.


Bene così, come è bene che anche per il 2020 oltre che per l’anno in corso, sia stata decisa l’abolizione dell’Irpef per i proprietari che non hanno percepito Il canone di locazione. E non è tutto, perché nell’emendamento al Decreto Sostegni approvato ai primi di maggio è stata inserita anche l’esenzione dal pagamento della prima rata Imu per i proprietari di attività commerciali che non hanno percepito l’affitto, norma che potrebbe essere estesa a chi possiede immobili residenziali. Vista la drammatica situazione economica e sociale in cui versa il bel paese, non si poteva realisticamente pretendere molto di più. Per una volta lo Stato, che troppo spesso scarica sui proprietari il Welfare abitativo utilizzandoli come una sorta di ammortizzatori sociali, è venuto incontro alle loro esigenze ponendo fine ad un vulnus che con il Governo giallo rosso rischiava di protrarsi all’infinito. E di questo, cari amici, Confabitare non può che rallegrarsene.


Alberto Zanni

Presidente nazionale Confabitare

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Confabitare chiede la cancellazione della prima rata IMU

ilsole24ore 04 05 2021 cancellare prima rata imu

Presidente
del Consiglio dei Ministri
Prof. Mario Draghi
Palazzo Chigi
Roma
presidente@pec.governo.it

Ill.mo Sig. Ministro
Economia e Finanze
Dott. Daniele Franco
Roma
Segreteria.ministro@mef.gov.it
Prot. n. 72/AZ/gb

Oggetto: IMU 1^ rata 2021

Signor Presidente del Consiglio,
Signor Ministro,

Vi scrivo nella mia qualità di Presidente Nazionale dell’Associazione CONFABITARE – Associazione Proprietari Immobiliari perché, in un contesto drammatico, complesso e difficile come quello venutosi a creare con l’emergenza da Covid-19 e la conseguente crisi economica, il blocco degli sfratti (in parte revocato con la recente legge 69 del 21/05/2021) ha inevitabilmente colpito duramente anche i proprietari – locatori, andando ad alterare l’equilibrio contrattuale e, nei fatti, scaricando interamente il peso del “welfare abitativo” su di loro. I locatori, infatti, oltre ad essere nella maggior parte dei casi semplici piccoli proprietari a loro volta in crisi con il proprio lavoro, si sono visti in moltissimi casi azzerare l’unica fonte di reddito alternativa (l’affitto, appunto), sulla quale in molti contavano per far fronte alle rate del mutuo ed alle “spese della vita”, dovendo altresì farsi carico in molti casi delle spese condominiali non pagate dai conduttori.

A dispetto di chi, in questi lunghi sedici mesi, ha spesso “urlato” sui media e sul web al solo fine di fare polemica, CONFABITARE ha preferito avviare col Governo e con le forze politiche un dialogo serio finalizzato a rappresentare la “voce” dei proprietari. Il tutto nella piena consapevolezza della difficoltà del momento. Avevamo iniziato, come Associazione, a proporre una graduazione della ripresa delle esecuzioni degli sfratti fin dallo scorso autunno. Va da sé che quanto statuito nell’art. 40, quater, della L. 69/21, incontra appieno il nostro plauso per la scelta coraggiosa – ma altresì doverosa in quanto rispettosa della Costituzione – che questo Governo ha preso.

Al fine di provare a “compensare”, anche solo in parte, il danno economico subito da moltissimi locatori e dalle loro famiglie, riteniamo sia giusto e doveroso formulare la seguente proposta:

CANCELLAZIONE DELLA 1^ RATA IMU: giugno 2021

A favore di tutti coloro che, dal 28/02/2020 al 30/06/2021, si sono trovati nell’impossibilità di procedere all’esecuzione del provvedimento giudiziario di rilascio (emesso per morosità), a causa dei vari DPCM che ne hanno bloccato l’esecuzione stessa. Siamo consapevoli che si tratta di una scelta che ha implicazioni sulla finanza locale, ma è anche l’unica soluzione realmente percorribile nell’immediato e, ne siamo sicuri, anche realmente apprezzabile da parte dei locatori. Una decisione che solo questo Governo può adottare, sia per la forza che ha, sia perché non possiamo demandare ai singoli comuni la facoltà di decidere se adottare o meno misure che, inevitabilmente, peseranno non poco sulle loro finanze. Vi sarebbero inevitabilmente Amministrazioni disposte a farlo ed altre no. Questo potrebbe creare gravi ed ingiustificate disparità laddove comuni piccoli, o con problemi economici, si vedrebbero impossibilitati a prevedere benefici che, invece, altri comuni potrebbero prevedere senza problemi. Al fine di meglio illustrare e chiarire la portata della nostra proposta, mi rendo sin d’ora disponibile ad un incontro, in videoconferenza o in presenza, allo scopo di approfondire la proposta di

CONFABITARE.

ilsole24ore 04 05 2021 cancellare prima rata imu